コンフォリア新宿イーストサイドタワーこちらの知識

旧耐震基準の中古マンションの判断は、竣工年ではなく、建築確認の日付が1981年6月以前であるか後であるかが目安となります。新耐震基準との違いは、大規模地震への対策を考慮しているかどうかという点にあるといえるでしょう。以下、詳しく解説していきます。

旧耐震基準による建物とは、建築基準法が改正された1981年6月より前に、建築確認申請が受理されたものをいいます。

建築物は各行政機関に建築確認申請をおこない、各審査機関での審査によって建築基準法の構造計算に適合しているかどうかの判定がなされます。そして、建築確認の確認済証の交付を受けてから着工となります。

この建築確認済証の交付日によって、旧耐震基準による建物であるかどうかが判断できることになります。通常は、売主側が保存しているものですので、確認させてもらいましょう。

万一、紛失している場合は、地方自治体の窓口で建築確認台帳記載事項証明の発行を依頼することで確認することも可能です。

現行の新耐震基準は、震度5強程度の中規模地震に対して、ほとんど損傷を生じず、震度6強から震度7程度の大規模地震に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標にしています。

これに対して旧耐震基準では、1971年にRC造の躯体を強化する基準が設けられており、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されています。地震へに対する強度の面で、旧耐震基準は劣ってしまう点が大きな相違点となります。

中古マンションは、築25年程度までの価格下落幅が大きく、それ以上の築年数になると下げ止まる傾向があります。そして、築年数が古いマンションのなかで市場価格に差が生じるのは、「新耐震基準であるかどうか」という要素も大きく影響します。

旧耐震基準で建てられたマンションは、新耐震基準のマンションに比べて価格が割安である傾向があり、その後も価格が大きく下がるリスクが低いということが、メリットといえるでしょう。

近年、分譲マンションの東京都の着工シェアは下がっており、利便性の高い用地を取得して分譲マンションを供給することが難しくなってきています。

マンションは土地価値の占める割合が戸建と比べると低いとはいえ、その価値のうちに立地や環境の要素が与える影響は大きいといえます。特に、不動産投資として賃貸用にする際は、賃貸需要を大きく左右する立地や環境の良いマンションを購入することが大切になってきます。

旧耐震基準で建築された時期は、東京都に隣接する利便性の高い地域で民間デベロッパーによる大型開発が盛んであった時期であり、近年に建築されたマンションに比べて立地や環境の良いマンションも少なくありません。

このような立地や周辺環境のメリットを重視する際、旧耐震の中古マンションを選択肢に検討するケースが考えられます。

1970年の建築基準法改正によって建築物の絶対高さ制限が撤廃され、容積率制限に置き換えられました。その結果、1968年から1973年までの間に、6階建て以上のマンションの数も増加しています。

ただし、これによって日照紛争などが増加したことから、各都市において絶対高さを制限する最高限度高度地区の指定が導入されるようになっていきます。

旧耐震基準で建てられたマンションの中には、このような絶対高さ制限の再導入を受ける前に建てられたものもあり、近年ではその地域に建てることができない高さのマンションもあります。

このようなマンションの眺望はその地域では得ることが難しいものであり、他のマンションにはない価値のある財産の一つと考える方もいます。

また、税制面の各種優遇措置が受けられないか受けることが難しいこともデメリットといえるでしょう。その他、修繕積立金、建て替えに関するリスクがあることも念頭に置いておきましょう。

鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は47年ですが、法定耐用年数は税務上の減価償却期間として設定されているものであり、マンションの経年劣化の進度を正確に推し測るものではありません。

マンションの老朽化によって外壁にひび割れなどが生じると、コンクリートの中性化が生じることがあります。これを適切に補修せずに放置していると、中性化や鉄筋の腐食が進み、マンションの構造の耐久性に悪影響を及ぼすこともあります。

このように、旧耐震基準のマンションでは、コンクリートの老朽化によって建物の強度が損なわれているリスクがあるといえるでしょう。

マンションには共用部分に電気設備、ガス設備、給排水設備があります。これらの法定耐用年数は15年とされています。また、国土交通省のマンション管理標準指針では、電気設備は30年、ガス設備・給排水設備は20年～30年が改修あるいは交換の目安とされています。

適切な保守、管理をおこなって日常的に正常に使用できている状態であれば問題はないですが、老朽化が進んでくると、電気設備では高圧受電設備が劣化して停電事故が生じたりすることがあります。

ガス設備についてはガス配管の腐食によりガス漏れが生じたり、あるいは、給排水設備では配管の錆びや腐食、詰まりなどによって、漏水や臭気が発生したりすることがあります。

旧耐震基準のマンションでは、このような生活に必須の共用設備に問題が生じ、設備を改修・交換するなどの大規模な工事をおこなう必要性が生じるリスクがあるといえるでしょう。

旧耐震基準で建てられたマンションでは、様々な税制面での優遇措置が受けられないデメリットがあります。

登録免許税・不動産取得税では、いずれも現行の耐震基準に適合する住宅と土地について、税額の軽減措置があります。また、住宅ローン控除・住宅取得資金一括贈与の特例においても、現行の耐震基準に適合する住宅であることが条件の一つになっています。

このような税制面の優遇措置について、旧耐震基準のマンションでは、原則として適用を受けられないことになります。なお、不動産取得税、住宅ローン控除、住宅取得資金一括贈与では、旧耐震基準であっても、現行の耐震基準に適合する証明書を取得することで、適用を受けられる可能性があります。